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JA, NEIN, ALSO KOMMT DRAUF AN…

Besser gut kopiert als schlecht erfunden – nicht, was den Inhalt anbelangt, aber zumindest punkto Kernfrage: „Jetzt noch Immobilien kaufen?“ Eben jener Kernfrage widmete das Wirtschaftsmagazin „Bilanz“ im April gar die zehnseitige Titelgeschichte – und stand mit der plakativen Ratlosigkeit nicht alleine da. Sie, die Kernfrage, scheint derzeit spannender als je zuvor, jetzt, da die Zinsen historisch im Keller sind und vermeintlich risikoarme Anlagealternativen fehlen. Fazit: Immobilien kaufen!

Doch ganz so einfach ist die Antwort natürlich nicht zu finden. Der optisch günstigen Finanzierungssituation steht ein Markt gegenüber, der derzeit irgendwo zwischen Boom, Blase und Gehirnamputation anzusiedeln ist. Mit anderen Worten: In vielen Regionen der Schweiz werden aktuell Preise verlangt, die auf Basis von Bisherigem nicht schlüssig einzuordnen sind. Zu teuer? Ja, nein, also kommt drauf an. Und dieser Trend setzt sich fort: Die Immobilien-Experten von Wüest & Partner rechnen jedenfalls damit, dass sich Einfamilienhäuser innert Jahresfrist um weitere zwei, Eigentumswohnungen um 1,8 Prozent verteuern werden. Im Schnitt, wohlgemerkt. „Stärkere Zunahmen werden in der Innerschweiz und in den Einzugsgebieten der Städte Zürich und Genf erwartet“, hält deren aktuelle Studie fest – „dort ist das Risiko einer Marktüberhitzung mittlerweile als sehr gross einzuschätzen.“ Crash-Gefahr! Und als ob es für diese statistische Feststellung noch eines Beweises bedürfte, machte vor ein paar Monaten folgendes Inserat Schlagzeilen: „Zürichberg. Familie mit einem Kind. Anwältin und Gesch.ftsführer suchen Wohneigentum im Kreis 7. Ab 5 Zimmer. Vermittlungsprovision: 100’000 Franken.“ Ohne Worte.

Kaum ein anderer Markt funktioniert derart irrational. Interessieren Sie sich als Autoliebhaberin für das neue Mercedes-, Audi- oder BMW-Modell, kostet dieses – Rabatte und gute Beziehungen zum Verkäufer ausgeblendet – in Basel gleich viel wie in Luzern oder St. Gallen. Nehmen wir als Ware aber Immobilien, so werden bei einer Momentaufnahme auf „ImmoScout24“ für eine 118 Quadratmeter grosse 3,5-Zimmer-Wohnung an der Seestrasse (nein, nein, nicht Goldküste – „nur“ gegenüberliegende Seite …) in Zürich 1,85 Millionen Franken verlangt. Für 100’000 Franken weniger wird mir in Wettingen eine 240 Quadratmeter grosse Penthouse-Wohnung angeboten – 300 Quadratmeter Dachterrasse kommen kostenlos obendrauf. Luftlinie: keine 25 Kilometer. Drei Gründe für die Preisdifferenz: Lage, Lage und Lage. (Und trotzdem wird es bei der Lektüre dieser Zeilen sicher, naja, vielleicht eventuell fast sicher, mindestens eine Person geben, die sich sagt: Wettingen ist doch, See hin oder her, schöner!)

Dass beide Angebote derzeit überhaupt genügend Interessenten finden, liegt natürlich in erster Linie an der eingangs erwähnten Zinssituation. Wer sich beispielsweise über das flexible Modell einer Libor-Hypothek das Geld von der Bank leiht, zahlt weniger als 1 Prozent. Peanuts! Kommt dann noch hinzu, dass die Banken bei den notwendigen Eigenmitteln die Schraube unterschiedlich stark anziehen („Fälle“ aus meinem Bekanntenkreis berichten von einer Praxis zwischen 70 und 95 Prozent Fremdfinanzierung), wirds gefährlich. Denn die reine Finanzierung an und für sich ist der einfache(re) und greifbare(re) Schritt, da es sich hierbei um eine Momentaufnahme handelt. Im Klartext: Entweder habe ich die geforderten Eigenmittel – oder nicht.

Viel heimtückischer ist die Tragbarkeit. Allgemein gültige Regel: Die Gesamtbelastung darf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Für allzu euphorische Immobiliensuchende besonders fies: Als Basis dienen dabei nicht die aktuell mikroskopisch kleinen Zinsen, sondern der berühmt-berüchtigte „kalkulatorische Satz“, den die Banken – aus einem Langzeitvergleich abgeleitet – meist bei 4,5 (1. Hypothek) und 5 oder 5,5 Prozent (2. Hypothek) ansetzen. Und da sieht das Bild dann schnell desaströs aus. Wer sich bereits in das oben erwähnte Objekt (Sie erinnern sich: vermeintlich traumhaft investierte und zumindest bis nächstes Jahr substanzhaltige 1,85 Millionen Franken …) an der der Goldküste gegenüberliegenden Seestrasse verliebt hat, müsste folglich 370’000 Franken (20 Prozent des Kaufpreises) an Eigenmitteln mitbringen – wahrscheinlich ein Ding der Möglichkeit. Die entstehende Hypothek über 1,48 Millionen verursacht auf aktuellem Libor-Niveau monatliche Kosten von rund 1250 Franken (Fazit: Lachanfall), auf „kalkulatorischer“ (sprich: risikoadjustierter) Basis wären es schon 5’800 Franken (Fazit: Schweissausbruch) – die Nebenkosten und vor allem die Amortisation noch gar nicht berücksichtigt (Fazit: Nervenzusammenbruch).

Wer sich für das Eigentum mit langfristiger (Bewohn-)Optik entscheidet, dem kann das Preisniveau eigentlich egal sein, solange die Finanzierung und Tragbarkeit in vernünftigem Mass und nicht mit Hängen, Würgen und Tricksen gegeben ist. Gefährlich wird es erst, müsste das Objekt zwangsweise und unter Zeitdruck wieder veräussert und somit ein substanzieller Wertverlust realisiert werden. Und gefährlich wird es auch dann, wenn die Tragbarkeit derart eng kalkuliert ist, dass jede Prozentpunktabweichung nach oben einem finanziellen Genickbruch gleichkommt. Spätestens dann wandelt sich die hypothekarische zur psychischen Belastung. «

 

Eine Kolumne von Volker Strohm, Chefredaktor Online Wirtschaftsmedien *, Axel Springer Schweiz | Foto: Stocks

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